V Gruzii vstoupil 16. října 2026 v platnost zákon č. 1888, který prodlužuje osvobození od DPH s nárokem na odpočet pro dodávky nemovitostí ve starých nedokončených projektech z 1. ledna 2029 na 1. ledna 2033. Týká se developerů, bank a kupujících v těchto projektech. Běžné nákupy novostaveb ani starších bytů se nemění. Stav k 23. říjnu 2026.
V tomto textu najdete, co přesně se změnilo, koho se to týká a co z dostupných zdrojů zatím potvrdit nelze.
Co se změnilo: tabulka
| Bod | Dříve | Nyní |
|---|---|---|
| Konec osvobození (čl. 309 odst. 79 daňového řádu) | 1. 1. 2029 | 1. 1. 2033 |
| Kryté dodávky | do 1. 1. 2029 | od 1. 1. 2015 do 1. 1. 2033 |
| Lhůta pro kolaudační akt objektu | neověřeno | do 1. 1. 2033 |
| Účinnost | – | 16. 10. 2026 |
Zákon o změnách daňového řádu Gruzie č. 1888-VIმს-XIმპ byl vydán 15. října 2026 a zveřejněn 16. října v legislativním věstníku Matsne. Platí dnem zveřejnění. Finanční správa to potvrdila oznámením z 19. října. Původní znění článku jsem neviděla, datum 2029 pochází z oznámení správy a z tisku.
Koho se to týká
V praxi to znamená tohle: režim je úzký.
- Kupující bytů ve starých zamrzlých projektech: developer a banka získají čas dům dokončit. Riziko, že se nedokončí, zůstává.
- Developeři a financující banky: praktický přínos je hlavně u nich.
- Kupující běžné novostavby nebo bytu z druhé ruky: beze změny. Nejde o obecnou změnu DPH u nemovitostí, takže nepočítejte s nákupem bez DPH.
- Pronajímatelé: bez přímého dopadu.
Pro srovnání s tím, co znáte z Česka: nejde o obecné pravidlo pro DPH u bytů, ale o zvláštní režim jen pro staré projekty.
Co nelze potvrdit
- Které projekty přesně spadají do režimu. Georgia Today z 13. října uvádí projekty zahájené před 8. srpnem 2008 a dosud nedokončené, ale v pozměněných bodech 79 a) a 79 d), které jsem četla, takové datum není. Je to údaj z tisku.
- Výsledek hlasování ve druhém a třetím čtení se mi na stránce parlamentu najít nepodařilo.
- Sazba DPH ani peněžní limity v zákoně uvedeny nejsou.
Promlčecí lhůty
Nový odstavec 81-2 stanoví promlčecí lhůty pro osvobozené operace: 18 let pro rok 2015, každý další rok o rok méně, pro rok 2029 čtyři roky. Finanční správa uvádí odstavec jako 81(2), proto doporučuji ověřit v oficiálním PDF.
Chyba, kterou vidím u kupujících nejčastěji
Daňové osvobození se zaměňuje se zárukou dokončení. Než cokoli podepíšete, ověřte si:
- zda developer písemně potvrdí, že projekt spadá pod čl. 309;
- v jakém stavu je kolaudace a jak banka plánuje dokončení;
- co říká smlouva pro případ, že osvobození nelze uplatnit.
Otázky a odpovědi
Platí se teď v Gruzii při koupi bytu nulová DPH?
Ne, týká se to jen starých nedokončených projektů.
Od kdy zákon platí?
Od 16. října 2026.
Do kdy je osvobození prodlouženo?
Do 1. ledna 2033.
Oficiální zdroje
Ověřeno 23. října 2026. Jde o obecné informace, nikoli právní ani daňové poradenství. Pravidla se mohou změnit; podrobnosti ověřte u gruzínské finanční správy a u právníka.
